（文/张志峰 编辑/马媛媛）3月5日，全国“两会”开幕，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，切实保障和改善民生，加强和创新社会治理。坚持尽力而为、量力而行，不断提升公共服务水平，着力解决人民群众普遍关心关注的民生问题。
其中，在房地产领域，政府工作报告总结为“继续保障好群众住房需求”。
李克强表示：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
值得一提的是，此次工作报告未提及房地产税，业内普遍预计，2022年房地产税相关政策大范围出台的可能性仍较低。
将加大住房需求释放
与往年不同，2022年楼市在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”这一总基调不变的前提下，还要兼顾“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
事实上，自去年12月的中央经济会议以来，“保障好群众住房需求”已成为房地产政策的重要表述被屡屡强调。
而自2012年以来两会的表态中，对于需求端支持的相关表述，以及2015年提及“稳定住房需求，支持居民自住和改善型住房需求”外，今年关于“支持合理住房需求”的表述为近 7 年来的首次提及。
业内普遍认为，目前需求端政策落实上主要集中在三四线及以下能级城市，且多为“限贷”的调整，本次两会定调后，部分地区或因城施策，迎来需求端限制政策调整的实质性突破。
贝壳研究院表示，全国刚性需求正在减弱，改善性换房需求增强，已占到50%-60%，包括品质的改善和区域的改善。促进改善性需求释放，既能够打通二手房、新房和土地市场的循环，也能够促进城市更新改造投资，对于发展租赁市场也有非常大的帮助，因此将成为保障住房需求的突破点。
亿翰智库则认为，提高城镇化质量，是保障群众住房需求的重点工程，也是需求增量的突破口。
机构指出，2021年年末我国城镇化率已经达到了64.72%，在城镇化达到一定水平后，预计城镇化率速度将放慢，但是城镇化质量有较大的提升空间。关于新型城镇化，重点工作涉及城市更新，老旧小区改造，以及县城的基础设施建设等。但是从目标导向来看，推进新型城镇化建设的核心关切是完善市民的生活环境，提高居民的生活质量。
加大租赁住房建设
同时， 继2018年全国两会后，今年全国两会再次强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，这明确了我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构，满足不同生活水平群众的需求，为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”的多种选择。
赵然指出，从去年政府工作报告细致部署加快发展长租房市场以来，各地财税等多项政策充分释放，行业的商业闭环初步形成，行业预期持续向好。
对住房租赁行业发展而言，向好的预期一方面会进一步调动市场主体建设保障性租赁住房和长租房的积极性，增加市场供给；另一方面，房地产市场供给侧结构性改革成效初步显现，“稳地价、稳房价、稳预期”的成果被民众，因此以租解决住房需求、租住生活方式也会被全社会更进一步接受和喜爱。
有分析人士向观察者网表示，这一方面是增加房屋供应渠道，解决供需不平衡，将购房需求分流至租房需求，解决大城市的住房问题；另外一方面是对房地产开发投资形成支撑。
对此，浙商证券在研究报告中分析认为，政策引导建立多层次供应市场的趋势明确，租赁住房加大建设，商品房市场围绕“新市民”支持合理需求。
而根据央行统计，在城镇已经居住、但还没有户口的，或者是刚刚拿到户口不足两三年的 “新市民”，截至目前约有 3 亿多。
因此，探索新发展模式，加大租赁住房建设，是解决大城市“新市民”、年轻人住房问题的关键举措。供应主体将从以开发商为主转为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；供给形式也将由以商品房为主转向商品房、安居房、人才房、共有产权房、保障性租赁房等多品类。
因城施策应对下行压力
值得注意的是，在今年经济社会发展政策取向方面，政府工作报告指出：“面对新的下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置。各地区各部门要切实担负起稳定经济的责任，积极推出有利于经济稳定的政策。要统筹稳增长、调结构、推改革，加快转变发展方式，不搞粗放型发展。”
2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。房地产开发作为我国第一大支柱行业。
而面对新的经济下行压力，要把“稳增长”放在更加突出的位置，房地产产业链对GDP的影响举足轻重。
因此，浙商证券认为，妥善应对房地产行业下行周期，稳地产、软着陆才能实现稳增长。不过，要市场化、法治化方式化解风险隐患，并非要救活全部出险企业，行业供给侧在化解风险的基础上继续推进结构优化，优质企业才能拥抱行业格局优化后的春天。
此外，我国一线、二线、三四线城市房地产市场分化严重，化解房企债务风险、实现房地产软着陆需要在调控上“因城施策”。
事实上，部分城市已经有所行动。
2022年3月，郑州出台楼市19条新政，大幅松绑限购、限贷等政策；2022年2月，菏泽“无房无贷”购房者个人住房贷款首付最低从30％降至20％；重庆、赣州的银行也降低首套房首付比例至20％。
考虑到一季度60城房地产销售情况较弱，业内普遍认为，市场仍处于信心不足与政策转暖的博弈期，预计两会之后各地城市因城施策的幅度将会加大。
历年两会对房地产的表述
2022：继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2021：保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
2020：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
2019：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。
2018：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。
2017：因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。
2016：完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。
2015：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
2014：针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。